●孙乃岩

近年来，城市建设步伐加快，楼房数量不断增加，由于管理体制等多种原因，弃管楼也越来越多。针对这个问题，笔者对白城经开区幸福街道办事处辖区的物业管理工作进行实地调研。

一、幸福街道办事处弃管楼产生的主要原因

截至2015年底，幸福办事处辖区内共有住宅小区68个，居民住宅楼605栋，总面积275.2万平方米。有物业管理的仅有17个住宅小区，面积87.8万平方米。弃管半弃管的住宅小区有52个，面积187.4万平方米，占住宅小区总数的68.9%。这些弃管楼长期得不到修缮，设施破损严重，环境卫生较差，业主私搭乱接乱改现象严重，存在许多安全隐患。

弃管楼产生的原因：单位自建家属楼无人管理，这是形成弃管楼的一个历史原因。房改以前实行的福利分房制度，许多单位建福利房，一个单位一栋楼，见缝插针，布局分散，自行管理。但随着住房逐步市场化，单位住宅楼已不再是本单位职工居住的现象比较普遍，因此单位不再承担其原有的管理职责，使得这类楼房逐渐无人管理。同时，由于单位撤并、企业改组、破产等原因使原本有人管的住宅楼逐渐变成无人管的弃管楼。

住户不缴纳物业费造成弃管。部分业主对物业服务不满意，认识上有偏差，要求低收费、高标准服务，物业公司难以做到，导致部分业主拒绝缴费或恶意欠缴，物业公司不再管理，形成弃管楼。

开发商弃管。开发商出售完楼房，没有及时成立或聘用物业公司进行管理，或开发商出售完楼盘后，由开发商自己成立物业进行管理，收取一定物业费和装修保证金，所有房屋销售完毕后，开发商一走了之，开发商下属物业公司也撤出管理，久而久之新建成的楼房几年后就变成了弃管楼。

业主委员会不能有效发挥作用。辖区内大多数小区变成弃管楼时几乎都是没有业主委员会，更没有规范的规章管理。有一些弃管楼当初即使有业主委员会，也只是停留在形式上，在实际问题上根本不能有效发挥作用，致使业主的权益和物业公司的权益无人维护和保障，双方发生矛盾，物业弃管。

相关部门监管不到位，缺乏强制收费措施。相关职能部门对弃管楼和新开发建设小区的有关管理重视程度不够，在管理上不及时，缺乏应有的重视，在实际工作中重建设轻管理。对物业公司监管不到位，而广大业主缺乏对物业管理的正确认识，造成收费难，形成恶性循环，导致弃管楼越来越多，解决问题的难度也就越来越大。

二、幸福街道办事处加强弃管楼管理的主要做法及成效

高度重视。办事处为加强和巩固老城区改造后建设成果，超前谋划，主动作为，按照行业管理与属地管理相结合、业主自治管理与社区托管相结合、单位自我管理与市场化物业管理相结合、社区党建文化建设与老城区改造建设相结合的原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，创新老城改造物业管理机制。

采取有效措施。通过制定下发《幸福街道老城区改造后物业管理实施方案》，要求所有住宅小区全部成立业主委员会，按照“重心下移、属地管理”的原则，形成由街道物业管理办公室指导、社区物业管理站领导、业主物业管理小组监督、街道直属物业公司兜底的“一办一站一小组一公司”物业管理体系，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监督工作。

成立直属物业公司。在经开区管委会的支持下，街道成立源头可控、不以盈利为目的的直属物业公司，对辖区内的弃管楼划分区域，政策兜底，分类实施物业管理。采取先服务后收费的服务理念，接管辖区内所有弃管楼。坚持做到不让小区弃管，不让一栋楼房漏管，努力提高社区居民安居乐业的满意度。

社区积极参与。弃管楼管理是一项比较复杂、涉及面广的工作，要充分发挥社区工作人员熟悉情况、熟悉住户的有利条件，积极参与弃管楼的物业管理工作，协助社区认可的物业公司收缴物业管理费并进行物业服务，并对物业管理服务进行监督，提出意见和建议，共同提高物业公司服务质量和管理水平。

到目前为止，幸福办事处内已有61栋弃管楼被直属物业公司接管，小区面貌大为改观，环境卫生、楼道卫生明显改善，实现管理规范化、服务人性化、权责明晰化。因物业管理方面存在的纠纷和上访事件越来越少，居民普遍有了安全感、归属感。幸福办事处计划在2017年底，让辖区的全部住宅楼结束被弃管的历史。

三、思考和建议

一是加大政府投入是解决弃管楼的现实选择。结合全市老城改造，解决弃管楼绿化、路面硬化等基础设施。建议参照经开区的做法对物业公司进行政府补贴、扶持，以解决物业管理经费不足的问题，再逐渐市场化。可以采取保洁人员工资补贴，投入垃圾车、清雪机械、高压清洗车等设备，或向物业公司提供部分公益岗位支持，解决物业公司生存难的问题。

二是因地制宜、分类施策是解决弃管楼的有效途径。市场和政府“两只手”都要发挥作用。探索小区自我管理，对基础设施已改造好、无历史遗留问题、居民素质高的小区，可在行业主管部门和街道指导下，社区组织社工代表、业主代表、党员代表成立业主委员会，实现自我完善，自我管理；实行街道社区托管，对公共设施年久失修、老化陈旧，未进行老城改造的弃管小区由街道社区聘用保洁人员进行临时托管，待老城改造基础设施完善后，向市场化过渡；老城改造后的弃管楼实行物业管理招投标，市场化运作；街道社区直管，对老城改造后，没有物业公司愿意接管的独栋楼、家属楼、偏远楼，由街道直属物业公司直管。

三是加强宣传引导是解决弃管楼的正确方式。转变物业公司的服务理念，更要强化业主“物业是商品”的观念。物业公司和业主是服务和被服务的关系，但在许多业主的眼中，物业就是收费，认识存在偏差。物业公司要不断提高管理水平、服务水平，提高自身资质，延伸服务触角，实现全方位、多功能、专业化和规范化服务。加大宣传力度，增强广大业主“物业是商品”、服务需要支付费用的观念，增强缴费意识，提高缴费的自觉性。让广大业主意识到，只有及时缴纳物业管理费，才能提高小区的物业管理，才能有更优质的生活环境，小区才能不断升值。

四是建立长效、科学的物业管理机制是解决弃管楼的根本方法。为了防止改造后的小区被弃管，政府应该尽快出台符合白城实际的物业管理实施细则，尤其在制度层面要加大对开发商及物业公司的监管和约束，形成长效、科学的管理机制。防止开发商把楼卖了就卷钱走人，政府收拾烂摊子，产生新的弃管楼现象。对物业公司的监管，要严格审查注册资质，建立公司业绩和诚信档案，防止物业公司不作为或乱作为，侵害业主合法权益和正当利益，防止其恶意撤管。研究解决物业收费难的问题，探索热、电、水、气及物业一卡收费的办法，既方便了群众，也解决了收费难的问题。同时，制定出台政策，对恶意欠缴物业管理费的业主在房屋买卖时，将不给予更名过户，尝试纳入金融系统个人征信记录，对久拖不缴“老赖”业主在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光，同时要在有效诉讼期2年内及时起诉，法院要速立速判。或借鉴洮南市做法，动员社会各方面力量促进缴纳物业费，只有彻底解决物业公司收费难的问题，才能从根本上解决老城改造后小区弃管问题，才能真正让全市人民过上安居乐业的美好日子。

（作者系白城经开区幸福街道办事处党工委书记）