幸福指数高不高，居住环境极重要。2016年，白城市委、市政府实施的海绵城市建设和老城区提升改造工程，令一些老旧弃管小区的内外环境得到明显改善，居民群众拍手称快。但如何让改造后的小区管理更加规范有序，不再弃管，已成为当务之急。其实，弃管小区不仅是当前城市管理的共同难题，更关系到社会的和谐稳定。针对这一情况，白城经开区幸福街道办事处以服务居民、打造幸福小区为原则，采取一系列做法，收获了明显的效果。3月16日，全市物业管理样板小区经验交流会在白城经开区幸福街道办召开，来自全市各住建系统负责人、各街道社区主要领导、各物业公司经理近200人参加了现场会，并观摩了幸福街道华一家园、中法小区、吉鹤苑、鹤城壹号4个样板小区。

查准病灶，对症下药为民解忧；

领导重视，规章制度切实落地

幸福街道办事处成立于1979年，2010年划归白城经济开发区。总面积12.8平方公里，下辖光明、四季华城、幸福花园、吉鹤苑、二三七处5个社区，总户数约31247户，总人口约69622人，现有大小住宅小区68个，居民住宅楼605栋，总面积275.2万平方米，占经开区住宅小区总数的86%。但辖区内有物业管理的小区仅17个，面积87.8万平方米；弃管半弃管的小区达51个，面积187.4万平方米，占住宅小区总数的68.9%。

经过调研，我们发现小区弃管主要原因是：一、单位家属楼因单位撤并，企业改制、破产等原因，变成弃管小区。二、部分业主对物业服务不满意，认识上有偏差，导致部分业主拒绝缴费或恶意欠缴，加之出租、闲置楼房无人缴纳物业费，形成恶性循环，造成小区弃管。三、开发商不负责任，房屋售完一走了之，造成新开发小区弃管。四、多数弃管小区没有业主委员会或业主委员会没能有效发挥作用，致使业主和物业公司双方权益无人维护和保障，造成弃管。五、政府和相关职能部门对弃管小区在管理上重视程度不够，监管不到位，没有切实可行的强制收费措施。

当时，面对弃管和半弃管高达68.9%的比例，经开区管委会高度重视，分管领导多次带领相关部门负责人到街道、社区实地调研，并召开专题会议，对具体工作提出指导意见和扶持方案。街道成立以党工委书记、办事处主任为组长和副组长的领导工作小组，各社区成立物业服务管理站，各小区成立业主委员会，定期进行工作调度，使全街弃管小区物业管理工作有政府扶持、有领导主抓、有部门关注、有专人管理、有业主监督，把这项关系到社区和谐稳定和百姓切身利益的工作落实抓细。

制定下发了《幸福街道老城区改造后物业管理实施方案》，按照“重心下移、属地管理”的原则，形成了由街道物业管理办公室指导、社区物业管理站领导、业主物业管理小组监督、街道直属物业公司兜底的“一办一站一小组一公司”物业管理体系，具体落实辖区弃管小区物业管理的组织、实施和监督工作。

勇于担当，因地制宜多种方法结合；

破解瓶颈，创办街道直属物业

超前谋划，主动作为。按照行业管理与属地管理相结合、业主自治管理与社区托管相结合、单位自我管理与市场化物业管理相结合、社区党建文化建设与老城区改造建设相结合的“四结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，创新老城改造物业管理机制。根据小区的实际情况采取“一小区一政策”“一事一议”“特事特办”的管理方式，不搞一刀切，不生搬硬套，适合的就是最好的，使弃管小区物业管理模式灵活多样、规范有序。

街道要求所有的小区成立业主委员会，并采取公开聘请、颁发聘书的形式，聘请单元长和楼栋长。把有责任、有担当、热心公益的离退休老干部、老党员、公职人员、在职党员，特别是在岗在位的领导干部吸收到本小区业主委员会当中担任副主任或委员，让他们能够客观公平地维护各方利益，正确引导小区居民，通过正确合法的渠道表达诉求。改变了以前业主委员会只有组织没有行动，只有机构没有做法的现象，增强了居民的自治能力、协调解决问题的能力、化解矛盾纠纷能力。

在经开区管委会的支持下，2015年8月幸福街道成立了源头可控、政策兜底、不以盈利为目的的直属物业公司——恒瑞物业公司，对辖区内的物业弃管小区划分区域坚持先服务后收费、先托管后接管的服务理念，逐步分批接管辖区内弃管小区。坚持做到不让一个小区弃管，不让一栋楼房漏管，努力提高社区居民幸福感和满意度。

社区委托街道直属物业公司托管弃管小区后，所属社区立即启用服务群众专项经费，对弃管小区进行前期资金扶持。向市场化管理过度后，由小区业主委员会与恒瑞物业公司或街道、社区认可推荐的正规物业公司签订正式的物业管理服务合同，物业公司收取物业管理费后独立运行，实现完全市场化服务。2年来，帮助恒瑞物业公司解决高压清洗车2台、铲车2台、翻斗车2台、吸污车1台、手推式清雪车15台、手推式垃圾车76台、电动垃圾车15台等物业保洁设备，用于弃管老旧小区物业管理。同时，补贴每个临时托管小区保洁员6至8个月保洁工资，累计投入老旧小区物业扶持资金470余万元。

全员参与，做好扶持工作；

造福于民，党建平台发挥作用

弃管小区管理是一项比较复杂、涉及面比较广的工作，充分发挥社区网格员熟悉情况、熟悉居民的有利条件，积极参与弃管小区的物业管理工作，协助社区和业主双重认可的物业公司催缴物业管理费，提高物业公司收费率，并对物业管理各方面服务进行监督，提出意见和建议，共同提高物业公司服务质量和管理水平。

充分发挥党建平台作用，在接管的物业弃管小区建设党风廉政文化长廊，利用小区墙面、小区车棚悬挂党建、和谐邻里、文明社区等方面的展板，起到正面宣传、引导广大业主积极主动缴纳物业管理费，树立只有业主缴费好、物业才能管理好、小区才能环境好、住宅才有保值空间的意识。同时，通过开展丰富多彩的社区党建文化活动来团结居民、吸引居民，以润物无声的宣传，不断推进物业管理工作。

通过上述做法，目前幸福街道直属的恒瑞物业公司已经接管华一家园、中法小区、幸福花园等12个小区142栋弃管楼。这些昔日环境脏乱差的小区面貌大为改观，环境及楼道卫生明显改善，在全面实现管理规范化、服务人性化、权责明晰化等方面工作后，物业弃管造成的纠纷和上访越来越少，居民普遍有了安全感、归属感、幸福感，按照经开区管委会要求，幸福街道计划在2017年底，让辖区的全部住宅楼结束被弃管的历史。

借助机遇，争取政策扶持；

加强管理，转变理念促进发展

关于进一步加强弃管小区管理，还应加强以下几方面工作。

政府主导，适当扶持。结合全市老城改造，加快推进弃管小区绿化、路面硬化等基础设施建设。同时，建议政府对物业公司进行财政补贴扶持，如保洁人员工资补贴，或给予垃圾车、清雪机械、高压清洗车等设备支持，以及向物业公司提供部分公益岗位支持，解决物业公司生存难的问题。

因地制宜，分类施策。对基础设施已改造好，无历史遗留问题的小区，可在行业主管部门和街道指导下，在社区的组织下成立业主委员会，进行小区自我管理、自我完善；对公共设施年久失修，未进行老城改造的弃管小区，由街道社区聘用保洁人员进行临时托管，待老城改造基础设施完善后，向市场化过渡；老城改造后的弃管小区实行物业管理招投标，完全市场化管理。对没有物业公司愿意接管的独栋楼、家属楼、偏远楼，由街道直属物业公司接管，政策兜底。

宣传引导，转变理念。要转变物业公司的服务理念，不断提高管理水平、服务水平，提高自身资质，延伸服务触角，实现全方位、多功能、专业化和规范化服务。同时社区要配合物业公司加大宣传力度，强化业主“物业服务是商品”的理念，业主和物业公司是花钱购买物业服务的关系，增强业主缴费意识，提高缴费的自觉性。

建强制度，加大监管。为防止改造后的小区被再次弃管，政府应该尽快出台符合白城实际的物业管理实施细则，在制度层面加大对开发商及物业公司的监管和约束。对物业公司的监管，要严格审查注册资质，建立公司业绩和诚信档案，防止物业公司不作为或乱作为，对恶意撤管和在群众中影响较坏、口碑不好的物业公司严处重罚，撤销物业资质，清退出全市物管市场。同时，给予街道社区更多的监督权、话语权，解决物业公司不服管、不让管的实际问题。

出台措施，促进缴费。对恶意欠缴物业管理费的业主在房屋买卖过程中不予过户，并纳入个人征信记录，媒体曝光或付诸法律。对公职人员、在职人员恶意欠缴物业管理费的，都应严肃批评，必要时给予单位领导约谈或纪律约束。同时研究探索热、电、水、气及物业一卡收费的办法，或采取人大立法授权出台地方性物业管理条例的方式，促进物业企业足额收缴物业费。

只有从根本上解决老城改造后小区弃管问题，才能保证老城改造的持续效果，真正实现小区变花园的美好愿望，才能让老百姓的住宅持续保值增值，才能让居民过上有质量、有幸福感的生活。