问：林业领域非法集资的主要形式是什么？

答：目前林业领域非法集资最主要的形式是“托管造林”。其基本运作方式一般是通过租赁、承包或其他方式获取林地使用权及林木所有权，再转让给社会零散投资者，然后投资者再将林地和林木委托给公司经营。这种转让与托管为一体的经营模式，风险极大。“托管造林”公司主要采取的欺骗手段包括：

1、为公司披上合法外衣，一般极力宣传“托管造林”模式是响应中央9号文件精神，是国家鼓励社会主体参与林业建设和投资的新模式，欺骗投资者。

2、以林权证为幌子，博取投资者信任。“托管造林”公司许诺购买林木后将转交或帮助投资者办理由国家林业局统一印制的林权证，使投资者相信林木是真实存在的、权益是有保障的，而实际情况并非如此。

3、夸大林木生长量及林业投资回报率。“托管造林”公司多数在宣传中许诺很高的投资回报率或出材量，甚至宣传投资林业零风险。而实际上，林业生长受自然条件、品种选择、经营措施、自然灾害等多方面因素的影响，“托管造林”公司在宣传中，向投资者隐瞒投资林业所要承担的风险。

4、承诺有专业的管护队伍和机械设备，负责对投资者购买的林木进行精心管护。实际上，这种承诺是否履行很难监督，有些公司根本没有所谓的专业管护队伍，也没有实施正常的营林和管护措施，林木生长状况也很差。

5、宣传林木采伐不受采伐限额指标的控制。这与现行法律法规的规定严重不符。《森林法》规定，除农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木以外，采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证规定的面积、株树、树种、期限、采伐方式等进行采伐。

6、装扮公司经营形象，赢得投资者好感。在重要的商业地段租用高档写字楼作为公司的经营场所，打造具有经营实力的形象；宣称拥有一批经验丰富的专业技术管理人员，打造专业性；组建各种类型的监督委员会等，体现投资者对公司的监督权。而实际上，这正是骗局的一部分。

问：房地产行业非法集资的具体表现形式有哪些？

答：1、售后包租。是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

2、返本销售。是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

3、分割拆零销售。是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。

这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权店铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”等。

如果已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。 （待续）